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魏小安:万达项目打包出让,旅游不需要野蛮人!

2017-08-11 11:13:34    旅游产业观察  参与评论()人

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旅游产业观察有话说:

本文分享魏教授最新观点——旅游不需要野蛮人

曾几何时,万达集团王老板的两句话言犹在耳,一句是万达集团要从房地产集团转型为文化旅游集团,这让旅游人感觉错愕;再一句是让上海迪斯尼20年不能盈利,这让旅游人感觉荒唐。

但是我们看到的,是万达秀一折再折,是万达旅游从开始的攻城略地最后打包出让。最近,又看到万达的项目转让,意味着万达的转型失败。其他原因包括幕后原因还要看,但是从旅游发展角度,借用万科的一句话,旅游不需要野蛮人。所谓野蛮人,就是借助资本强势,在自己陌生的领域强行进入,并掌握主导权。

几年以前,在一次会议上,我曾经直言,万达进入旅游,不过是土豪行径,还受到驳斥,怎么能说万达是土豪?充其量是富豪。

从房地产角度看,万达的模式是成功的,主体产品是万达广场,这是城市综合体模式,本质上是城市休闲综合体。具体操作,一是找地方政府要便宜的土地,二是找银行要便宜的资金,三是靠标准化运作高效率执行。这种模式,在国民经济上升期间,在城市化急剧膨胀之中,是有效的,也由此形成了万达品牌。但是,这种产品的余地不是无限的,所以前些年转型度假区产品,模式基本相同,效果却大相径庭。

从历史过程来看,大约27年以前,随着国家提出建设旅游度假区,地产商开始涉足旅游业。大约15年以前,随着房地产业的根本转型,地产商进入旅游业,主要是两个领域,一是酒店,二是景区。最近10年以来,随着房地产急剧扩张,地产商大举进军旅游业,一方面在酒店和景区继续扩张,另一方面不断开拓新领域,旅游综合体和旅游小镇成为热点,在地产界形成了一支旅游地产新军。凡房地产交易会或博览会,必有旅游地产板块;凡房地产论坛,必有旅游房地产题目。

为什么会产生这样的现象?从宏观角度来看,一是酒店项目也是房地产市场的组成部分,多年以来在市场上联动,此消彼长。二是景区项目成为房地产圈地的新领域。三是旅游品牌对房地产行业具有新意义。从微观角度来看,一是好楼盘必须建会所,而会所好建不好养,所以用会所名义卖房子,以旅游养会所,会所自然就转成了饭店。 二是楼盘本身很难建立品牌,配套建饭店并聘请著名饭店管理公司,就培育了联动品牌。三是加大了建设成本,减少了账目利润,起到合理避税作用,一定意义上也是政府帮助发展。 四是留下一个实实在在的物业,使房地产开发商转换发展模式。五是由于旅游发展具有良好的前景,靠在旅游上的房地产也会有未来。

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